Доход от продажи квартиры по общему правилу облагается налогом. Однако закон предусматривает возможность для освобождения от уплаты подоходного налога или снижения налогового бремени. В том случае, если продать квартиру и сразу купить другую, нужно ли платить налог? Возможен ли взаимозачет при продаже и покупке квартиры в один налоговый период? Надо ли платить налог, если продать квартиру раньше 5 лет и купить новую дороже? Ответим на эти и другие вопросы в нашей публикации.
Продажа и покупка квартиры рассматриваются как две различные сделки, каждая из которых имеет свои особенности в части налогообложения (определения налоговой базы при расчете НДФЛ). При продаже квартиры, получив доход, налогоплательщик рассчитывает и платит НДФЛ (в некоторых случаях обязанности платить подоходный налог не возникает), а при покупке квартиры налогоплательщик или возвращает удержанный НДФЛ или просто его не платит. Возможен ли взаимозачет при продаже квартиры и покупке квартиры — нужно ли платить налог с продажи квартиры, если сразу покупаешь другую? Перед тем как ответить на эти вопросы необходимо правильно определить срок владения проданной квартирой.
· Срок владения квартирой перед продажей и покупкой новой квартиры
· Если проданная квартира была в Вашей собственности более установленного в законе минимального предельного срока владения, то полученный от продажи доход освобождается от налогообложения. Предельный срок владения может быть 3 или 5 лет в зависимости от того:
· когда была приобретена продаваемая квартира (до 1 января 2016 года или позже),
· каким образом продаваемая квартира оказалась в Вашей собственности (приобретена по договору купли-продажи, дарения, при наследовании и т.д.)
· является ли квартира единственной или нет.
Семьи, у которых два или более ребенка, освобождаются от уплаты налога при продаже квартиры независимо от срока владения квартирой (для этого должны соблюдаться условия в ст. 217.1 НК РФ).
Таким образом, ответ на вопрос, нужно ли платить налог, если продал квартиру и купил другую, зависит от того, сколько времени Вы владели проданной квартирой.
Очень важно правильно рассчитать срок владения продаваемой квартирой. Так, момент начала владения может исчисляться по-разному. Это зависит от того, покупали ли Вы квартиру по договору купли-продажи, по ДДУ, получали ли в наследство и т.д. (подробнее в этой публикации).
В любом случае, если квартира была в Вашей собственности более 5 лет, от налога доход от продажи квартиры освобождается. Но надо платить налог, если продать квартиру раньше 5 лет и купить новую? Это может зависеть от того, происходила ли покупка и продажа квартиры в одном году.
Покупка и продажа квартиры в одном налоговом периоде
Как было сказано выше, продажа и покупка квартиры рассматриваются как отдельные действия, которые имеют разные последствия с точки зрения налогообложения. Если Вы продали квартиру, которой владели менее минимального предельного срока владения, Вам необходимо рассчитать и уплатить НДФЛ. А при покупке квартиры налогоплательщик может получить имущественный налоговый вычет (при наличии права на данный вычет), то есть вернуть налог. Расчет налога при продаже квартиры и расчет налогового вычета при покупке квартиры производится в налоговой декларации 3 НДФЛ, которая подается за календарный год (налоговым периодом признается календарный год). Нужно ли платить налог, если продать квартиру и сразу купить другую, но покупка и продажа квартиры осуществлялись в разные годы? В этом случае налогоплательщик сначала подает декларацию за год, когда он продал квартиру и получил доход, в которой рассчитывает НДФЛ к уплате. А потом для получения вычета при покупке квартиры подает в налоговую инспекцию декларацию за год приобретения квартиры (или получает указанный вычет через работодателя без подачи декларации).
Пример : В 2020 году женщине досталась квартира в наследство. В 2020 года она продала унаследованную квартиру, а в начале 2021 года приобрела другую. В этом случае необходимо подать декларацию за 2020 год, рассчитать и заплатить налог при продаже квартиры. В 2022 году женщина подаст декларацию за 2021 год и получит налоговый вычет при покупке квартиры.
Но можно ли сделать взаимозачет при продаже и покупке квартиры в один налоговый период — надо платить налог, если продать и купить квартиру в один год?
Покупка и продажа квартиры в один год: налоговый вычет
Согласно статье 220 Налогового кодекса РФ налогоплательщик имеет право
При продаже квартиры На получение имущественного налогового вычета в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;
Или вместо получения имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.
Пример Женщина продала квартиру за 5 млн. рублей (за год до продажи квартира была приобретена за 4 млн. руб.). Уменьшив налогооблагаемый доход от продажи квартиры на расходы при покупке квартиры, женщина заплатит налог в размере 130 тыс. руб. ((5 000 000 – 4 000 000)*0,13).
При покупке квартиры На получение имущественного налогового вычета в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них (максимальный размер данного вычета 2 000 000 рублей);
На получение имущественного налогового вычета в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов на погашение процентов по ипотеке.
Пример Мужчина приобрел квартиру за 4 млн. руб. Он официально трудоустроен, поэтому мужчина вправе получить имущественный налоговый вычет в размере 2 млн. руб. и вернуть 260 тыс. руб. (2 000 000 * 0,13).
Но можно ли при покупке и продаже квартиры в одном налоговом периоде одновременно получить вычет при продаже и вычет при покупке недвижимости?
Нужно ли платить налог, если продать квартиру и сразу купить другую?
Если продал квартиру и купил другую, нужно ли платить налог?
Закон не предусматривает прямую возможность произвести взаимозачет при продаже и покупке квартиры (зачесть стоимость новой купленной квартиры при расчете НДФЛ при продаже старой квартиры). И если продать квартиру и сразу купить другую (даже дороже проданной) это, по общему правилу, не является основанием для освобождения от налогов. Однако если Вы продали квартиру и в этом же календарном году купили другую квартиру, Вы вправе одновременно оформить вычет при продаже квартиры и вычет при покупке квартиры, тем самым произвести налоговый "взаимозачет" при продаже и покупке квартиры.
Минфин по данному вопросу дает разъяснения: "Если продажа одной квартиры и оформление свидетельства о государственной регистрации права собственности на другую квартиру (квартиры) произведены в одном налоговом периоде (календарный год), то налогоплательщик имеет право на получение одновременно имущественных налоговых вычетов, предусмотренных подпунктами 1 и 3 пункта 1 статьи 220 Кодекса путем уменьшения суммы налогооблагаемого дохода, полученного от продажи квартиры, на сумму имущественного налогового вычета, предусмотренного при приобретении квартиры (квартир)" (Письмо Минфина России от 11 февраля 2016 г. N 03-04-05/7154, Письмо Минфина РФ от 30 декабря 2011 г. N 03-04-05/1-1135). И в некоторых случаях ответ на вопрос, нужно ли платить налог, если продать квартиру и сразу купить другую, будет отрицательным.
Пример В 2020 году мужчина продал квартиру за 4 млн. руб. (в 2019 году он приобрел ее за 3 млн. руб.). Также в 2020 году мужчина приобрел другую квартиру за 6 млн. руб. В начале 2021 года мужчина подает декларацию 3-НДФЛ за 2020 год, в которой рассчитывает налог при продаже квартиры и применяет вычет при покупке новой квартиры в этом же году (ранее вычет при покупке квартиры он не получал). Налог при продаже квартиры составит 130 тыс. руб. ((4 000 000 – 3 000 000)*0,13). Налоговый вычет при покупке квартиры составит 260 тыс. руб. (2 000 000 * 0,13). То есть согласно расчетам мужчина платить налог при продаже квартиры в 2020 году не будет, а при наличии других доходов, облагаемых по ставке 13 %, получит еще 130 тыс. руб. (260 тыс. руб. – 130 тыс. руб.).
При выполнении расчета налога при продаже и покупке квартиры в одном году нужно учесть следующие моменты:
· У Вас должно быть право на получение имущественного налогового вычета при покупке квартиры (если, например, ранее Вы получали этот вычет, то, возможно, применить его в этот раз не удастся, подробнее здесь).
· Вы должны иметь право на получение имущественного вычета при покупке квартиры в том же налоговом периоде, в котором Вы продали квартиру. Отметим, что право на получение вычета при приобретении квартиры в новостройке по ДДУ налогоплательщик получает в год подписания акта приема-передачи квартиры.
· При определении налоговой базы по доходам, полученным при продаже квартиры, необходимо учитывать положения статьи 214.10 НК РФ (в некоторых случаях в расчет будет браться не цена продажи квартиры по договору, а кадастровая стоимость квартиры с учетом понижающего коэффициента).
Рассмотрим некоторые другие вопросы, связанные налогообложением продажи и покупки квартиры в один год.
Нужно ли подавать декларацию, если продал и купил квартиру в один год?
Если Вы продаете квартиру, которой владели менее минимального предельного срока владения, Вам необходимо подать декларацию 3-НДФЛ. Если Вы продали квартиру и сразу купили другую квартиру (в одном налоговом периоде), в декларации Вы вправе применить имущественный вычет при продаже квартиры, а также имущественный вычет при покупке новой квартиры.
! Начиная с доходов 2021 года налогоплательщики вправе не указывать в налоговой декларации доходы от продажи квартиры, если в отношении такого имущества налогоплательщик в налоговом периоде имеет право на имущественный налоговый вычет в размере 1 млн. руб. и если сумма всех таких доходов от продажи соответствующей недвижимости в налоговом периоде не превышает 1 000 000 руб.
Можно ли сделать взаимозачет при продаже и покупке квартиры неработающему?
Налоговый вычет при покупке квартиры может быть получен только при наличии доходов, облагаемых по ставке 13 % (например, это официальная заработная плата). Можно ли применить взаимозачет налога при покупке — продаже квартиры пенсионеру, который не работает, и остальным категориям нетрудоустроенных граждан?
Имущественный налоговый вычет при покупке квартиры может быть применен к доходам от продажи квартиры, если продажа одной квартиры и покупка другой были произведены в одном налоговом периоде (Письмо Минфина РФ от 27 января 2012 г. N 03-04-05/5-81).
Если продажа одной квартиры и оформление права собственности на другую квартиру (квартиры) произведены в одном налоговом периоде, то налогоплательщик имеет право на получение одновременно имущественных налоговых вычетов, предусмотренных пп. 1 и 3 п. 1 ст. 220 НК РФ путем уменьшения суммы налогооблагаемого дохода, полученного от продажи квартиры, на сумму имущественного налогового вычета, предусмотренного при приобретении квартиры (квартир) (Письмо Минфина России от 11 февраля 2016 г. №03-04-05/7154).
Если продавал и покупал новую квартиру неработающий пенсионер, он в определенных случаях вправе перенести налоговый вычет при покупке квартиры на предыдущие периоды, когда он работал (такая возможность есть и у работающих пенсионеров).
Нужно ли платить налог с продажи квартиры, если сразу покупаешь другую квартиру дороже?
Фактически взаимозачета стоимости продаваемой и покупаемой квартир в целях налогообложения не происходит. Поэтому, чтобы ответить на вопрос, нужно ли платить налог, если продать квартиру раньше 3 лет и купить другую дороже, необходимо учесть, например, следующие нюансы:
· наличие документов, подтверждающих расходы на приобретение продаваемой квартиры,
· наличие права на имущественный налоговый вычет при покупке квартиры,
· совершение сделок покупки и продажи квартиры в одном году и т.д.
Публикация носит ознакомительный характер. По вопросу уплаты НДФЛ при продаже квартиры и покупки другой квартиры конкретно в Вашем случае обратитесь в тот налоговые органы с документами на недвижимость (желательно в налоговую того района, где будете отчитываться по налогу).
Итак, мы выяснили, нужно ли платить налог, если продать квартиру и сразу купить другую. Как таковой взаимозачет при продаже и покупке квартиры в один налоговый период не происходит. И даже, если Вы продали квартиру раньше 5/3 лет и купили новую дороже, этот факт не будет являться основанием для освобождения от уплаты НДФЛ, Однако в декларации 3 НДФЛ за тот налоговый период, когда Вы продали одну квартиру и купили другую, Вы вправе применить имущественный вычет при продаже квартиры и вычет при покупке квартиры, тем самым уменьшить сумму налога к уплате или свести НДФЛ к нулю.
Просто начните
